Светлана Разворотнева. Как навести порядок в управлении МКД

Стратегия ЖКХ: Барьеры качественного управления МКД и пути их преодоления

Статья Исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой опубликована у коллег в интернет-журнале Teplovichok Today.

Приводим ее пересказ.

Сложившиеся проблемы

Управление жилым фондом остается одним из самых болезненных вопросов. Из всех обращений в центры общественного контроля в сфере ЖКХ в регионах около трети касаются именно управления многоквартирными домами.

Это неудивительно в условиях противоречивой законодательной и нормативно-правовой базы. Яркий пример — Жилищный кодекс прописывает ответственность собственников за содержание общедомового имущества.
Однако у них нет на практике такой возможности.
1)  Сложно провести легитимное общее собрание, но несложно подделать его протокол.
2)  Собственники не имеют информации о финансировании работ и услуг по управлению МКД (постановление Правительства РФ №731)
3)  Имущество, изначально бывшее общедомовым, может изыматься из владения собственников
4) Управленческие функции дублируются там, где есть ТСЖ.
5)  Собственники не могут полноценно контролировать деятельность УК
6) В конце года неистраченные средства УК может использовать как свою прибыль, и это никак не связано с фактом приемки работ и подписания соответствующих актов, жильцы просто не информированы.
7) Отсутствует ответственность собственников за неучастие в общих собраниях, игнорирование принятия важных решений по управлению домом, недостаток средств на содержание (и здесь ответственность за ненадлежащее содержание ляжет на УК).

Компенсировать равнодушие и бездействие собственников вынуждено государство, вводя лицензирование УК, выбирая УК за собственников, определяя тариф на содержание и текущий ремонт).

Желая защитить интересы жителей, местные власти зачастую устанавливают тарифы на управление МКД в отрыве от реальности, явно заниженными.  А федеральная нормативная база при этом не основа на анализе технического состояния МКД при расчете тарифа (приказ Минстроя России от 06.04.18 № 213/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы»).

Федеральный закон № 176-ФЗ ввел нормы потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и тем самым снизил мотивацию жильцов к энергоэффективности в доме.

Еще одна сложность — заключение энергосервисных контрактов.
Другие меры в целях повышения энергоэффективности не были последовательны, в частности, не удалось направить средства, собранные от повышающих коэффициентов для собственников, не установивших приборы учета при наличии технической возможности, на проведение энергоэффективных мероприятий.

Система общественного контроля

Система общественного контроля в ЖКХ — одна из передовых в стране. В нее включены, наряду с общественными палатами и общественными советами, региональные некоммерческие организации.

Однако не предусмотрены требования к общественным жилищным инспекторам, подтверждение их квалификации или аккредитация. Есть случаи злоупотребления и давления на бизнес и органы власти.

Рекомендации

  1. разделение обязанностей четче, ответственность каждой из сторон за непринятие или неисполнение принятых решений усилить;

  2. процедура принятия решений по управлению МКД проще;

  3. каждый владелец собственности становится членом ТСЖ с момента покупки, избирает правление ТСЖ, а оно является заказчиком в процессе управления домом;

  4. система гос.стимулирования и помощи собственникам по улучшению технического состояния и повышению энергоэффективности домов;

  5. адресность системы социальной поддержки в ЖКХ;

  6. права владения, использования и распоряжения общим имуществом собственникам помещений МКД восстановить;

  7. дополнительные рычаги жильцам для контроля за УК;

  8. процедуры общественного жилищного контроля усовершенствовать.

Необходимые законодательные изменения

Оптимизация проведения ОСС (упрощение процедуры, ужесточить ответственность за подделку протоколов, меню тарифов на содержание с обоснованием, энергоэффективные мероприятия в обязательный перечень работ)

Повышение эффективности взаимодействия собственников и УК (лицензии по управлению каждым домом, требования к квалификации сотрудников, не допускать руководителей УК-банкротов, типизировать формы договора управления, отчета о его исполнении, сметы и годового отчета ТСЖ и УК, утверждение сметы и перечня работ на ОСС, отдельный счет для каждого дома с информированием жильцов, обязательное подписание актов,

Создание финансовой основы для управления МКД (адресная социальная поддержка, калькулятор жилищных услуг по рыночной стоимости, разделить содержание и текущий ремонт, спецсчет для текущего ремонта и др.)

Повышение эффективности работы ГЖИ

Улучшение технического состояния МКД, повышение энергоэффективности (единый объект недвижимости в составе всех составляющих помещений — жилые, нежилые; система технического учета, отмена норматива на потребление общего имущества,  средства от повышающих коэффициентов за неустановленные приборы учета направить на энергоэффективные мероприятия, стимулировать установку АСКУЭ, стимулировать энергосервис, гос.поддержка установки автоматических систем учета)

Также предложены меры для защиты прав собственников на общедомовое имущество, стимулирования активных собственников, совершенствование общественного контроля, кадрового обеспечения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.